Na ruim 12 jaar heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zijn modelhuurovereenkomst kantoorruimte vernieuwd. Volgens de ROZ is het nieuwe model transparanter en evenwichtiger geworden. Maar is dat echt het geval?
Verhuurdersvriendelijk
Een opknapbeurt. Het oude modelhuurcontract voor kantoren dateert alweer uit 2003 en was dringend aan vervanging toe. Op verzoek van huurdersorganisaties is onderzocht of in het verhuurdersvriendelijke ROZ-model méér rekening kon worden gehouden met de belangen van de huurder. Het model bestaat uit een huurcontract en de bijbehorende algemene bepalingen.
Het modelhuurcontract
Considerans. Partijen kunnen voortaan opnemen wat hen bij het sluiten van het contract voor ogen staat. Welke stappen zijn er bijvoorbeeld doorlopen om tot dit contract te komen en wat is de context? Dit is belangrijk omdat partijen bij de verhuur van kantoren veel vrijheid hebben. Algemene overwegingen hebben dan een belangrijke bewijsfunctie bij het uitleggen van het contract.
Wat is er verder gewijzigd? Verder is gewijzigd:
dat partijen moeten aangeven of de huurder een EnergiePrestatieCertificaat heeft ontvangen;
dat vaste huurperiodes kunnen worden vastgelegd. In die periode mag bijvoorbeeld alleen de huurder opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard, zoals voorheen, één jaar;
dat afgesproken kan worden of over de waarborgsom rente moet worden vergoed;
dat er afspraken kunnen worden gemaakt over asbest. Let op. Dit is een schijnzekerheid: als de verhuurder verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest, houdt dit geen garantie van zijn kant in. Met andere woorden: de huurder heeft dan nog ‘weinig poten’ om op te staan. En als wordt opgenomen dat de huurder juist wél bekend is met asbest, gooit de huurder zijn eigen ruiten in, omdat hij dan minder snel schade kan vorderen.
Evenwicht door algemene bepalingen
Evenwicht? Het evenwicht dat is gezocht tussen de belangen van huurder en verhuurder komt het beste tot uitdrukking in de algemene bepalingen.
Eindafrekening. In de praktijk ontstond er vaak discussie of een verhuurder nog jaren na afloop van de huur een eindafrekening van de servicekosten mocht sturen. De rechter stond dit vaak toe. Nu moet dit gebeuren binnen 12 maanden. Tip. Houd deze termijn goed in de gaten!
Boeterente. De boeterente is verlaagd van 2 naar 1%. De minimale boete van € 300,- per maand is echter ongewijzigd gebleven.
Onderverhuur. Onderverhuur wordt soms toegestaan. Dit is een echte, maar ook weer niet zo vergaande, verbetering voor de huurder.
Gebreken. De verhuurder is onder andere aansprakelijk als hij een gebrek niet tijdig verhelpt.
De keerzijde. Hier staat tegenover dat ook het gewijzigde model bij gebreken nog altijd uitgaat van een verhuurdersvriendelijke omschrijving: niet een goed onderhouden kantoor is de maatstaf, maar datgene wat een huurder bij aanvang van de huur mag verwachten. Verder moet een huurder er nog altijd alert op zijn dat er bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering wordt opgemaakt. Zonder zo’n proces-verbaal moet hij immers aan het einde van de huur de ruimte zonder gebreken en schade opleveren.
De ROZ is er vrij aardig in geslaagd om in het nieuwe model op onderdelen meer evenwicht aan te brengen in de belangen van huurders en verhuurders. Het blijft echter een verhuurdersvriendelijk model.
Bron: Tips en Advies Vastgoed
